Salam subuh semua......jangan lupa solat subuh kalau dah terbangun dari tido......hari nie nak citer sikit pasal sewa premise yang ideal & pemilihan lokasi perniagaan yang strategi.....
Ok kita masuk bab sewa premise dulu ek....
Berapa yang kos sewa premise yang hangpa sanggup sewa???? Dah tentunya semurah mungkin kan.....kan....kan.....yang tu dah tentu la....kita yang berniaga nie pasti nak cari sewa yang murah dari budget.....tapi kena ngat sewa yang murah selalunya akan membawa kita ke lokasi yang agak terpencil dan susah untuk orang datang ke situ....tapi jangan la pula gundah gulana....
Ok kita amik contoh kes produk makanan dalam ertikata pengusaha restoran.....kalau produk yang kita nak jual tu dah dapat perhatian dari customer dan dah terbukti makanan dan minuman superbbbb......insyaallah duk pi la kat ceruk mana pun orang tetap akan cari sampai jumpa....kita amik contoh WARUNG BUNIAN.....sapa sangka bisnes nie leh maju sampai nak pi makan pun kena buat tempahan reservation sehari sebelum....tu maknanya apa???? dah tentu masakan depa sedap sampai jadi rebutan orang ramai nak pi try.....hangpa tau tak macam mana lokasi depa????? kalau tak tau nie aku nak habaq mai....lokasi WARUNG BUNIAN nie dok dalam kawasan perkampungan di Pinggir Putrajaya atau lebih tepat lagi kat Kg. Limau Manis......susah tu kalau orang tak biasa kat kawasan tu nak cari.....tp kalau dah nak mencuba takdak hal yang susah pun akan diusahakan juga....itulah penangan kalau produk superbbbbb jadi pilihan ramai.....so lokasi dan premise terpencil pun orang akan tetap cari dan serbu.....
So kita leh andaikan sewa premise dah tentu paling minima....tp kes WARUNG BUNIAN nie premise tu adalah rumah owner tu sendiri.....dah tentu kos sewa elek pocik....ZERO RENTAL.....
Kalau kita nak ikut jejak langkah macam kes nie pun boleh tapi kena make sure produk yang dihasilkan tu menepati citarasa pengguna.....so selesai masalah SALES dan RENTAL....sbb sales dah leh cover rental.....
Jadi rental yang ideal macam mana????? Macam yang aku pernah citerkan dulu sewa yang ideal adalah maximum 10% dari TOTAL SALES sebulan....sebelum nak cari premise utk sewa pastikan buat sikit calculation jangkaan TOTAL SALES yang paling minimum hangpa leh capai.....jangan sesekali nak letak target SALES setinggi gunung-ganang.....yang nie la akan jadi punca kita KE LAUT beb.....
Ramai peniaga tak kira lah dalam apa-apa bidang pun akan hadapi delima pasal rental premise nie.....ada yang tepuk dahi sbb pening nak bayar sewa bangunan sbb sales yang dijangkakan rupanya membawa kita KE LAUT......
Tambahan pula di area Lembah Klang nie dah tentu sewa premise agak tinggi di kawasan strategi....kalau pinggiran Lembah Klang mungkin agak rendah....untuk perusahaan dalam bidang restoran umpamanya CORNER LOT patut dijadikan sasaran pada seorang pengusaha....sebab apa supaya keupayaan untuk menampung jumlah pelanggan dapat dimaksimakan sepenuhnya.....MORE TABLE MORE CUSTOMER & MORE INCOME....
Tapi kena la pastikan produk yang nak dijual tu SUPERBBBBB kalau produk KE LAUT baik tak payah......buat pening kepala ja.....walau macam mana pun leh cuba try test kat kawasan yang menawarkan sewa murah untuk corner lot.....dari situ develop slow slow produk supaya dapat menambat hati para pelanggan....bila pelanggan dah THUMB UP leh la berkira cari lokasi yang lebih strategi.....so takdak masalah waktu tu nak bayar sewa tinggi di lokasi strategi....
Membina keyakinan pelanggan adalah aspek penting dan patut diutamakan oleh semua pengusaha terutamanya pengusaha makanan.....lain lak citernya kalau kita buat trading.....tak kisah la lokasi mana pun yang penting tak menyusahkan client kita nak datang ke opis......katakan kita dapat projek trading ngan government dan syarikat GLC agak-agak la nak pi cari premise murah punya pasai sampai masuk ke kawasan hulu banat cari la lokasi murah yang berdekatan dengan agensi-agensi yang kita berurusan supaya kita pun mudah client kita pun mudah nak datang.....leh sewa lot rumah kedai tingkat atas sekali ka yang sewanya pasti murah dari lot bawah.....
Kita kena minimizekan kadar sewa sebaik mungkin....macam yang aku cakap td calculation jangkaan SALES perlu dibuat seawal mungkin sebelum kita memilih premise mengikut keupayaan kita untuk membayar sewa.....kurang dari 10% dari total sales lagi baik....kalau dpt 5% lagi baguih.....secara tak langsung kita dah berupaya meminimakan kadar pengeluaran cashflow untuk sewa lebih rendah dan kita dapat memaksimakan kadar keuntungan operasi.....
Perlu diingat terutamanya orang yang berniaga produk berasaskan makanan seperti pengusaha restoran.....aku ler salah sorangnyer hahahaha.....ingatan untuk diri sendiri juga.....
Ada lokasi yang menawarkan kadar sewa tinggi seolah-olah kita nampak lokasi tu adalah strategi dengan mengambil kita ada IPTA dan IPTS....jangan terus terjun amik lokasi nie dulu.....kaji sedalam-dalamnya.....mungkin apa yang kita rasa tak sama dengan apa yang mungkin realitinya akan berlaku.....
Peranan sosio-ekonomi persekitaran dan geografi perlu diamik kira lebih-lebih lagi new comer dalam sesuatu industri contohnya pengusaha restoran....kena ngat kita belum berupaya mencipta branding lagi mana mungkin potential customer akan tau kualiti produk....so yang nie kita kena belajaq macam mana WARUNG BUNIAN nie leh tackle isu tarik ramai pelanggan ke lokasi terpencil.....ermmmmmm bukan mudah sebenarnya.....
Sebenarnya feasibility study kemampuan sesuatu kawasan patut kita buat sebelum kita nak berniaga....kalau malas nak buat kita leh amik jalan short-cut sebenarnya......kita leh tengok syarikat-syarikat atau restoran-restoran tempatan yang telah berjaya membina branding depa sampai ke tahap setanding dengan branding antarabangsa......aku lebih prefer amik contoh 2 jenis branding nie sebegai asas untuk pemilihan lokasi iaitu OLD TOWN & PAPPA RICH......branding lain pun kita leh amik kira gak seperti SECRET RECIPE, COOL BLOG, MOHD CHAN ABDULLAH dan sebagainya....
Kalau hangpa perasan ler kan....di mana lokasi depa buka....di situ la kita patut selit dok sekali ngan restoran depa.......kita jangan amik branding antarabangsa macam McD, KFC, PIZZA HUT, DOMINOS dan sebagainya sbb depa hidup atas tiket pengiklanan komersial.....sbb depa ada duit banyak so takdak hal buka kat mana-mana pun.....orang dah tahu branding depa nie.....
Ini yang aku belajar dari pemerhatian aku bila aku tgk OLD TOWN & PAPPA RICH sebagai contohnya.....apa yang aku nampak lokasi depa nie memang superb......leh tarik ramai pelanggan dengan prasarana dan kemudahan dalam restoran yang selesa dan superb.....
Yang aku nampak peranan seperti nie kita kena amik kira:-
1.) BUYING POWER dalam lingkungan 3km radius
Macam mana kita nak tau tahap dan kemampuan orang disekeliling yang tinggal di kawasan yang kita pilih nie dapat mempengaruhi sumber pendapatan kita kelak.....adakah depa berduit atau tak.....nak tau orang sekeliling tu berduit atau tak tak susah sebenarnya....cuba hangpa tengok dan kaji sendiri beza tak BUYING POWER di area Damansara Utama dengan area Dengkil.....so mana satu pilihan hang....kawasan mana yang hangpa agak-agak mempunyai kuasa membeli paling ideal.....sebenarnya hangpa sendiri dah leh dapat jawapan kan......cuba tanya diri hangpa sebab apa???? Jawapan dia ada kat bawah nie.....
2.) JENIS PERUMAHAN dalam lingkungan 3km radius
Cuba kita bandingkan jenis perumahan di kawasan Damansara Utama dengan Dengkil......jangan marah noooooo orang Dengkil.....aku bagi perbandingan nie supaya senang nak paham.....ok back to analysis.....so jenis perumahan apa yang ada di kawasan tersebut.....cuba kita bandingkan kedua-duanya.....
Ada tak rumah kos rendah sampai ke kos mewah di lokasi kedua-duanya....dan yang pasti kita akan nampak Damansara Utama paling padat dengan semua jenis perumahan dalam radius 3km.....macam mana dengan Dengkil dalam radius 3km.....yang mana paling banyak.....yang aku tau rumah kos rendah dan sederhana.....kalau di Damansara Utama rumah kos mewah sampai la ke kos rendah agak balance dalam radius 3km.....so agak-agak berbeza ke tak di antara kedua-duanya.....pada aku dah semestinya pasti amat berbeza.....dari disitu kita dah leh agak tahap dan kuasa membeli di antara kedua-dua kawasan nie Damansara Utama ada nilaian kuasa membeli lebih tinggi.....
Aspek jenis perumahan nie kita kena tengok betul-betul....sbb di situ kita akan tau secara asas siapa yang akan jadi customer kita nanti.....so aspek nie kena tekan dulu....
3.) JENIS INDUSTRI, PERUSAHAAN, OPIS, SHOPPING COMPLEX, MALL & PREMISE PERNIAGAAN dalam lingkungan 3km radius
Yang nie pun akan memainkan peranan juga sebab apa kawasan yang ada industri yang besar macam Shah Alam, Bangi, Puchong, Petaling Jaya, Gombak dan Klang adalah kawasan industri dan perusahaan yang besar di area Lembah Klang....amik contoh mudah berapa agak-agaknya pekerja yang bekerja di kawasan Shah Alam nie....dah tentu ramaikan....silap-silap hari bulan dah sama banyak ngan penduduk Putrajaya.....waktu lunch kebanyakkan pekerja-pekerja nie akan keluar dari opis....apa lagi kalau tak makan.....melainkan kalau kilang-kilang nie ada kantin sendiri....tp tepat akan ada yang keluar cari makan kat luar.....bosan ooooo nak mengadap lauk kantin hari-hari......so yang nie pun akan jadi pemangkin untuk generate extra income kalau buka perniagaan pada waktu siang dari pagi sampai la ke petang....lauk campur adalah pilihan utama.....
4.) IPTA dan IPTS
Yang nie pun akan membantu.....pada aku amat-amat membantu.....tp tak leh nak diletakkan pada tahap utama sebab apa....depa nie adalah customer bermusim.....time depa dapat duit PTPTIPU eeeeehhhh silap PTPTN tahap buying power depa pun akan tinggi.....bak kata orang depa akan joli katak hahahaha......jangan marah nooooooo budak-budak IPTA & IPTS.....tp agak penat kalau kita mengharapkan customer bermusim nie lebih-lebih lagi para mahasiswa dan mahasiswi IPTA dan IPTS....kena time depa cuti semester alamatnya sales akan merudum gila-gila.....silap sales leh dpt RM50 hengget ja.....yang nie aku penah tengok sendiri kawan aku berniaga dalam kafe UPM......sales dia dapat sehari RM35 hengget bila student cuti.......kena ngat student IPTA dan IPTS cuti panjang ada 2 kali dalam setahun......pada pengusaha makanan hangpa kena berterima kasih pada student-student nie sebab depa nie la yang banyak membantu membawa imbuhan sales pada peniaga-peniaga makanan.....kita tak leh buat apa-apa bila depa dah cuti....sbb depa pun kena rehat gak.....
Nie la antara 4 elemen yang aku dok perhatikan dari dulu lagi yang akan mempengaruhi sumber revenue sesuatu bisnes berasaskan makanan.....aku citer pasal industri makanan nie bukan apa sbb related dengan apa yang aku buat sekarang nie.....
Sebenarnya aku lebih prefer pada genuine buyer.....iaitu family man dan para pekerja setempat....bonus kalau lokasi dekat ngan IPTA dan IPTS.....sbb apa aku pilih dikalangan mereka yang dah berkeluarga dan bekerjaya.....sbbnya tahap buying power golongan nie adalah consistence....so senang kita nak budget sales dengan golongan nie.....kalau kena ngan kehendak golongan nie kita akan dapat REGULAR CUSTOMER.....secara automatik depa akan mai selalu....
So hangpa leh bayang la sekarang nie lokasi mana paling ideal utk hangpa bertapak......apa yang aku citer nie adalah dari pengalaman dan pengamatan aku selama mula berbisnes dalam industri makanan....untuk industri lain mungkin lain kaedahnya tp masih boleh guna pakai kaedah seperti kat atas tu.......
So takat nie ja aku leh perah otak untuk hangpa baca......kalau ada tambahan apa-apa nanti aku update......ok.....otak pun dah tepu nak kena tdoq sat kul 10am dah nak bangun kena siapkan projek "LUNCH BOX".....
nanti kita citer benda lain lak ek.....chowwwww
23 April 2014 07:25am
